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开民宿赚钱吗?民宿盈利模式分析

来源:网络时间:2019-06-03 22:17阅读:0

  很多民宿经营者,有人在开到第三家店时感叹,如果时光倒流,回到开第一家店的时候,可以省下40%的投入。

  为什么在进行民宿投资时总是会多花?

  因为这个世界上没有一个人是专业开民宿的,民宿老板过去的职业可能是白领、个体商户、经理人等,他们带着美好的想象进入这个行业,在投资之前却没有进行合理的测算,以至于花的很多钱都是浪费。

  经营民宿想要盈利,最基本的常识就是收入大于成本。

  每间房每天的成本=(年租金+转让费/剩余年份+装修折旧+水电+人工+用品布草)/365天

  平均每间房每天的实际收入(RevPAR)=ADR(平均客单价)×入住率(OCC)

  当民宿老板投资时,搞不清楚这些数据的关系,往往会导致过度投资,甚至亏损。

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  01

  选址时的高低组合

  投资一家民宿,一般第一步就是选址,除了自己有物业的,大部分老板会选择租房;

  民宿的生意从本质上来讲就是把房子长租下来,再做短租,赚的是长租成本和短租售价之间的差额。

  我们按照长租租金的高低和短租售价的高低,划分出四个象限,如下:

  以上海浦东的区域为例

  第一象限“长租低、短租高”——川沙地区

  川沙地区位于上海的东部郊区,通勤不是很便利,上班租房的人较少,所以房屋长租的价格并不高;但是因为靠近迪士尼度假区以及浦东国际机场,民宿和酒店的ADR(客单价)却很高,是一个典型的“长租低、短租高”区域 ,非常适合做民宿生意,投资回报率高。

  第二象限“长租高、短租高”——陆家嘴商圈

  陆家嘴是著名的金融中心,大小企业林立,上班族租住需求高、房源少,长租房价高,同时区域内坐落着上海的地标建筑“东方明珠”,毗邻外滩,都是游客们必去之地,因而也具有“短租”售价高的特点。

  此区域虽不如第一象限回报率高,但经营得好,ADR可以更高,因而也可以做。

  第三象限“长租低、短租低”——南汇地区

  南汇地区同大部分地方一样,既非商业中心,也无旅游资源,因而长租和短租的价格都不高,属于“双低”组合,不宜投入过多。

  为什么不应在低-低的区域做过多的投资?

  因为装修成本不会因租金低而随之降低,售价不会因为装修投入高而涨高太多,如果在此区域投入过多资金,比如花费1000万在南汇装修一家民宿,一定会亏本,因为这里只能承载较低的售价,除非可遇不可求,成为网红爆款。

  第四象限“长租高、短租低”——暂无样本

  生意的禁区,在这个区域开店的,基本是脑子瓦特了 。

  再来看全国

  大理洱海地区,最开始的时候“长租低、短租高”,非常适合进场,后来随着热度上升,长租的租金也跟着水涨船高了,变成了“长租高、短租高”,生意也还能做,但现在因为政策的原因基本上是“长租零,短租零”(投资也需关注政策风险);

  西塘古镇,对比全国来看属于“长租低,短租低”的区域,建议民宿经营者在投资时注意回报比;

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  桂林阳朔洋人街,属于“长租中,短租中”的区域,而靠近漓江的兴坪,因为景色特别,有“长租低,短租高”的特点,近期因为新建了高铁站,交通更便利,很快将会成为“长租高、短租高”的区域。

  综上,选址是民宿投资中重要的一环,掌握高低组合的规律,避免进入生意的禁区。

  02

  定价的黄金曲线

  很多老板在做生意的时候,只考虑售价和租金,却忽略了入住率的问题。

  平均每间房每天的实际收入(RevPAR)=ADR(平均客单价)×入住率(OCC)

  想要增加收入,是不是房价越高越好?

  当然不是,高房价可能意味着低入住率;

  那么怎样才能知道合适的售价要多少才合适呢?

  其实房价和入住率之间是有规律可循的,如果我们把全国各个城市客栈经营者的房价和入住率统计出来,根据统计计算,就能得到每个城市民宿定价的“黄金曲线”。

  丽江入住率和房价的统计关系

  如果一家民宿的(房价,入住率)点,在黄金曲线以下,说明入住率已经低于该城市的中位水平了,如果曲线斜率大,这时需要适当调低价格,降价马上会有提高入住率的效果;

  如果斜率比较小,降价的帮助可能不大,那问题可能出在渠道管理、接待等方面,此时就不要盲目地降价,而是要选择在线营销优化或代运营的方式,找专业的团队来进行运作,帮助提升RevPAR。

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  如果一家民宿经营得很不错,(房价、入住率)的点高于黄金曲线,回报很可观,按照经验再投资第二家,可能就会扑街,因为第一家店的生意不在曲线上,不具有规律性、可复制性。因此第二家店进行投资测算时,回归到曲线上才是安全的选择,甚至要按照低于曲线的值进行测算。

  所以这条民宿投资决策的黄金曲线对民宿投资非常有参考价值,指导老板科学定价和更准确地制定回报目标。

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  03

  降低装修成本

  每间房每天的成本=(年租金+转让费/剩余年份+装修折旧+水电+人工+易耗品等)/365天

  再来看有这些成本中有哪些可以节省下来。

  首先当确定好了位置之后,年租金以及转让费可变动的范围就并不是很大了;

  易耗品用得越多,说明生意越好,并且高质量的易耗品,可以提升客人入住体验,也没有必要节省;

  人工可以节省一部分,但也不会节省太多,该付的工资还是要付;

  但是可以从装修成本上下手。

  降低装修成本并不是说花钱越少越好,而是花最合理的钱,打造最佳的居住体验;

  一般消费者并不会因为老板在装修上花了高价,而接受高的房价,消费者不关注经营者的成本,只在意体验。

  比如装修投入1000万,却只有600万的效果,你以为可以用卖1000元,但消费者却认为只值600元,高于消费者预期的价格,必然带来低的入住率。

  好的民宿设计,处处都是细节,单说一个小小的卫生间,设计得好就不堵不臭,设计得不好,就返潮发霉。没有开过民宿的设计师,都是纸上谈兵,可能拍照很好看,但住进去体验却很差。

  好的设计关注消费者体验

  江浙一带某民宿,有非常漂亮的套间,设计师为了美观,卫生间做了半封闭的设计,好看但无法隔绝气味。客厅离卫生间距离也不远,气味一出来,里面方便的客人和外面喝茶聊天的朋友,都觉得很尴尬。

  装修还分为硬装和软装,软装的折旧是最快的,5年折完;

  硬装寿命长一些,理论上按照10年来规划,损坏时只做小的维修即可;

  但很多人在做硬装时,因为情怀、缺乏经验等原因,会做很多无效的设计,有可能会很快过时,或者频繁损坏,就要去重新进行硬装,这就导致装修成本上升、亏钱。

  所以装修要软硬搭配,并且能够经得起时间的考验。

  装修要注意软硬搭配【云小宿作品图】

  这就需要设计师有多年民宿装修实操的经验,没有开过民宿的设计师,都是纸上谈兵。

  云掌柜旗下品牌小宿Design,团队成员既是设计师,又是民宿经营者,有多年的民宿设计装修项目经验,花最合适的钱,打造最佳入住体验。

  04

  总结

  如果要准备开一家民宿,首先根据“高低组合”规律进行选址,然后研究透彻该城市的黄金曲线,去选择价格定位,对应的当地的入住率是什么样的水平,经过测算,回报能达到多少,再去倒推装修成本应该在什么样的范围,自己的资金能承受多少的转让费。

  选址和装修完成后,投入的资本回报,大致是什么样的水平,已经定了百分之七八十,如果运营做得好,还能有所提升。

  一般来说如果(年毛利/一次性支出)>35%,就是健康的生意。

  这就是民宿生意的本质。


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